La locazione di un’unità immobiliare può essere sempre interrotta dal conduttore attraverso un’azione di recesso dal contratto, con comunicazione da inviarsi al proprietario almeno sei mesi prima, se ricorrono gravi motivi. Il continuo abbaiare del cane di un vicino, che crei disturbi al sonno e di conseguenza un problema di salute nel conduttore, dev’essere considerato un valido motivo in tal senso.

Questa, in breve sintesi, la decisione resa dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12291/2014.

Contratto di locazione, gravi motivi di recesso del conduttore, molestie di fatto e di diritto in corso di locazione: queste i concetti chiave attorno al quale ruota la sentenza in commento. Alcuni flash sull’argomento paiono utili per meglio inquadrare la vicenda.

Contratto di locazione

La locazione, a dirlo è l’art. 1571 c.c, “è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo“.

Il contratto a prestazioni corrispettive, con il quale s’istituisce un diretto personale di godimento su cosa altrui, dev’essere redatto in forma scritta a pena di nullità e sempre a pena di nullità dev’essere registrato (anche se su questo concetto non v’è univocità di punti di vista).

Recesso per gravi motivi

Il recesso è quella facoltà concessa dalla legge o dal contratto stesso, ad una o ad entrambe le parti, che consente di svincolarsi dall’accordo nei modi e nei tempi specificamente previsti per in singolo contratto.

Nel caso della locazione di immobili destinati all’uso abitativo, la legge prevede che “il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo’ recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi” (art. 3, sesto comma, l n. 431/98).

Che cosa deve intendersi per grave motivo di recesso? Secondo la Cassazione, la sentenza in esame fornisce l’ennesima conferma, il motivo di recesso può considerarsi grave quando è obiettivo o comunque indipendente dalla sfera volitiva del conduttore e sopravvenuto alla conclusione del contratto. Classico esempio di grave motivo di recesso è il trasferimento per motivi di lavoro in altra città.

In ogni caso le parti possono convenire in favore del conduttore un recesso contrattuale libero (cfr. art. 4 l. n. 392/78).

Molestia di fatto e di diritto

Ai sensi dell’art. 1585 c.c.

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

Tizio affitta a Caio un unità immobiliare e contemporaneamente Sempronio ne reclama l’uso? Tizio deve agire (eventualmente anche in giudizio) per far cessare la molestia (di diritto) di Sempronio.

Tizio affitta a Caio un unità immobiliare e si verificano infiltrazioni dall’appartamento del piano sovrastante? Tizio non ha colpe, ma Caio potrà agire contro il proprietario di quell’unità immobiliare per reclamare i danni (molestia di fatto).

Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 12291, gli ermellini hanno specificato che una molestia di fatto (latrato d’un cane) configura un grave motivo di recesso se è chiaramente dimostrabile il nocumento da esso portato.

In particolare si legge in sentenza che sebbene il conduttore abbia facoltà d’azione diretta contro il terzo molestatore “tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a continuare ad detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare i poteri del conduttore mentre anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale pregiudizio economico subito” (Cass. 30 maggio 2014, n. 12291).

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