Prima della presentazione della legge di Stabilità 2016 tutti attendevano l’accorpamento dell’IMU e della TASI con il varo della nuova local tax. Probabilmente non cambierà nulla nell’anno prossimo se non la completa detassazione dell’abitazione principale che sarà esentata dalla TASI.

Si tratta di un piccolo passo in avanti, ma il quadro normativo risulta ancora molto complicato. Le delibere dei comuni sono spesso poco comprensibili e gli errori saranno molto frequenti. Inoltre le ultime modifiche approvate dal Senato, ed ora in discussione alla Camera, contribuiranno a rendere il sistema ancora più complicato.

L’obiettivo principale consiste nella riduzione della pressione fiscale sugli immobili, ma il risultato è ancora molto lontano. L’esenzione dell’abitazione principale dalla TASI vale circa 15 euro di risparmio mensile per ogni singola famiglia. La Commissione bilancio del Senato ha previsto la detassazione dell’immobile concesso in comodato dai genitori ai figli considerandolo alla stregua di un’abitazione principale. L’assimilazione sarà prevista dalla legge e non sarà rimessa alla delibera di ogni singolo comune.

La modifica normativa sembra essere positiva, ma in realtà il risparmio fiscale è virtuale. Infatti, il legislatore ha subordinato l’applicazione di tale disposizione al verificarsi di una serie di condizioni di difficile realizzazione. Le condizioni devono verificarsi contestualmente.

L’emendamento prevede un’assimilazione per legge all’abitazione principale degli immobili concessi in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado. In tale ipotesi il legislatore ha previsto un’assimilazione dei predetti immobili all’abitazione principale con la conseguenza che il proprietario (il comodante) non dovrà versare l’IMU. Tuttavia, come ricordato, l’ambito applicativo della disposizione ha un ambito molto limitato in quanto la concreta applicabilità della nuova norma è subordinata ad una serie di condizioni difficilmente realizzabili.

In primo luogol’immobile concesso in uso, ad esempio dal padre al figlio, non deve avere caratteristiche di lusso, quindi non deve essere accatastato nelle categorie A1, A8 e A9. Le altre condizioni riguardano sia la posizione del figlio (il comodatario), sia il padre (o l’altro genitore) concedente. Il figlio deve destinare ad abitazione principale l’immobile oggetto di comodato. Conseguentemente non solo il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione, ma è altresì necessario fissare la residenza presso lo stesso immobile. Inoltre il figlio non deve possedere un altro immobile ad uso abitativo in Italia. Conseguentemente se tale soggetto possiede anche in comproprietà, una ’porzione’ della residenza estiva situata in altro Comune, non sarà più possibile beneficiare della predetta assimilazione. L’immobile non potrà essere considerato alla stregua dell’abitazione principale del padre concedente e quindi sarà dovuta sia l’IMU, ma anche la TASI.

Ulteriori condizioni riguardano il proprietario concedente. Infatti, il comodante deve aver adibito nel 2015 lo stesso immobile come abitazione principale. Inoltre tale soggetto non deve possedere un altro immobile ad uso abitativo in Italia. Pertanto, tornando all’esempio precedente, se il padre possiede anche in un altro Comune la residenza estiva, dovrà considerare l’immobile utilizzato dal figlio come un ’cespite’ diverso dall’abitazione principale e quindi sconterà sia l’UMU che la TASI.

L’esenzione resta così subordinata al contestuale verificarsi di tutte le condizioni e richiede altresì la registrazione del contratto di comodato. Inoltre la presenza di tutte le condizioni deve essere confermata dal soggetto passivo (proprietario o titolare di altro diritto reale) con la presentazione di apposita dichiarazione.

Fonte: Agefis