Scavalco dell’agenzia immobiliare? No, se la vendita avviene molto tempo dopo.
Nel gergo degli agenti immobiliari lo scavalco è quella pratica che vede una delle parti contattare direttamente l’altra (compratore o acquirente è indifferente) dopo che l’agente stesso le ha messe in contatto.
Il motivo è semplice: accordarsi alle spalle del mediatore e non riconoscergli alcun compenso per l’opera svolta. C’è poco da dire: una pratica sgradevole che non tiene in nessuna considerazione in lavoro altrui.
Esistono limiti e condizioni oltre i quali non può dirsi che l’agenzia è stata vittima di uno “scavalco”?
Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel gennaio 2015 (sent. n. 1120 del 22 gennaio 2015) è tornata sull’argomento del limiti e delle condizioni entro le quali il mediatore immobiliare ha diritto a pretendere la provvigione per la conclusione dell’accordo.
Il caso che ha portato alla sentenza in esame può essere considerato di per sé sintomatico di come il confine tra diritto alla provvigione e un semplice grazie sia molto labile.
In breve: un agente immobiliare fa visitare ad una persona una casa che gli era stata affidata per la vendita. Visita fugace e senza immediati sviluppi. Un caso come tanti, verrebbe da dire.
Circa un anno dopo quella visita, questo si legge in sentenza, la figlia di quel visitatore fa notare al suo genitore dopo aver letto l’annuncio di un’altra agenzia immobiliare, che l’immobile è ancora in vendita. A questo punto si giunge all’accordo tra le parti senza richiamare più l’intermediario.
Per il Tribunale, prima, e la Corte d’appello, dopo, le parti avevano bypassato illegittimamente la prima agenzia immobiliare. Da qui il ricorso in Cassazione di chi aveva comprato quell’appartamento. Ricorso fondato, secondo gli ermellini, in quell’occasione non vi fu alcuno “scavalco”.
Si legge in sentenza che “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di quest’ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell’affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell’originario intervento del mediatore” (Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120).
La labilità del confine tra diritto alla provvigione e irrilevanza dell’attività di mediazione sta nel fatto che non esiste un automatismo superato il quale si può propendere per l’una o per l’altra delle ipotesi.
In un caso come quello risolto dalla sentenza n. 1120 appare piuttosto evidente che il trascorrere di un lungo periodo di tempo non possa che deporre a vantaggio dell’irrilevanza, ma un periodo inferiore, ad esempio due o tre mesate non possono essere considerate indicative di alcunché se non vengono considerate in relazione alle circostanze complessive che hanno condotto alla conclusione dell’affare.
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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Avevo messo in vendita un appartamento in diverse agenzie e siti internet senza esclusiva. Dopo diversi mesi ho dovuto bloccare la vendita per irregolarità dell’appartamento. Chiamavo homepal facendo rimuovere l’annuncio dal sito per irregolarità. Dopo circa 12/13 mesi (Forse più mesi non ricordo) regolarizzavo appartamento rimettendo in vendita con altre agenzie, via fb. Internet. Un cliente si rivolgeva all’agenzia M. F. comprando l’appartamento. Non posso obbligare chi compra a scegliere agenzia più notaio. La compratrice assieme al notaio è l’agenzia e il venditore vendevano l’appartamento. Adesso homepal mi invia una fattura di previgione, di cosa?…., inoltre sull’atto risulta il nome dell’agenzia, compratore e venditore. L’agenzia M. F. Non mi ha fatto pagare commissioni per motivi che io non saprei. Adesso hompal mi chiede € 1850 circa.
Mi sembra che avevo fatto rimuovere l’annuncio per irregolarità (esatto?) , mi sembra che non avevate l’esclusiva?…. Ve l’avevo comunicato che oltre voi vi erano altre agenzie.
Non riesco a capire cosa volete ( per non parlare di appuntamenti a vuoto, non rispettati da parte vostra, diverse volte mi avete chiamavati per notizie dei vostri clienti che non si erano fatti sentire, vi avevo fatto un reclamo per il vostro disservizio se ricordate bene )…, adesso dopo circa 12/15 mesi, forse anche di più mi chiamate chiedendomi € 1850. Ma scherzate. Inoltre avete violato la mia privacy, come mai?. Come fate a dire che sull’atto non porta la dicidura.
Chiedono preliminare rogito… VI attaccano agli specchi.
VI AVEVO COMUNICATO CHE NON VI DAVO L’ESCLUSIVA, l’appartamento ERA MESSO anche SU ALTRI SITI INTERNET, INOLTRE SULL’ATTO È TUTTO SPECIFICATO, NON HO FIRMATO MAI UN CONTRATTO CON VOI, SE INSISTETE CHIEDENDO QUELLO CHE NON VI SPETTA SARÒ COSTRETTO A INTERVENIRE TRAMITE IL MIO LEGALE PRESSO GLI UFFICI DELLA FINANZA.
Buongiorno,
sulla questione Homepal non mi pronuncio in quanto gli associati Fimaa hanno un codice deontologico ben preciso su come svolgere la propria attività, mentre queste pseudo-agenzie seguono percorsi al limite della legge.
Cordiali saluti.