La differenza tra la spesa sostenuta per la caparra e l’importo ricevuto per la cessione del compromesso stipula rappresenta un corrispettivo non trascurabile dal fisco.

La plusvalenza relativa alla cessione di un contratto preliminare di acquisto di un immobile rientra tra i redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere. Chi vende, infatti, si assume l’obbligo di non sottoscrivere il contratto definitivo.

Questo, in breve, il contenuto della risoluzione 6/E del 19 gennaio 2015, con la quale l’Agenzia delle Entrate risponde a una persona fisica che, dopo aver stipulato il compromesso per l’acquisto di un’abitazione ancora in costruzione e aver pagato un acconto, ci ripensa e decide di rivendere l’atto, operazione, per lui, in attivo dal punto di vista dell’incasso.
Secondo l’istante, il surplus derivante dalla transazione non è riconducibile, secondo la normativa vigente, a nessuna categoria di reddito imponibile ed è, quindi, esentasse.

L’Amministrazione finanziaria non è d’accordo e spiega come, al contrario, l’importo trova una sua collocazione tra i corrispettivi tassabili.
La risoluzione mette in chiaro, innanzitutto, le peculiarità del contratto preliminare. Si tratta di un accordo tra le parti che non ha conseguenze reali, mancando l’effettivo trasferimento del bene. Gli effetti sono soltanto obbligatori. In sostanza, acquirente e venditore assumono determinati impegni, come quello, ad esempio, di concludere l’affare entro un tempo prestabilito.

L’Agenzia prosegue precisando che la plusvalenza scaturita dalla vendita del preliminare è fiscalmente rilevante e trova posto tra i redditi diversi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, ma non, come potrebbe apparire naturale a un primo esame, tra quelli individuati dalla lettera b) della norma, riferiti alle cessioni di immobili (nel caso in esame, infatti, non c’è alcun trasferimento di immobile).

Per arrivare alla corretta collocazione, bisogna scorrere fino alla lettera l) e, cioè, ai “redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere”, poiché l’istante si è assunto l’obbligo di non stipulare il contratto definitivo.
Di conseguenza, la plusvalenza va calcolata in base all’articolo 71, comma 2, del Tuir e, quindi, è data dalla differenza tra l’importo ricevuto e quanto versato in sede di preliminare.