Roma 24 giugno 2015 – La riforma del Catasto è senz’altro necessaria, ma approvarla senza aver prima avviato un progetto di riforma di abbassamento della pressione fiscale sul mattone potrebbe generare più problemi che benefici, soprattutto tra le fasce deboli già duramente colpite dalla crisi degli ultimi anni.

Intervenire in un settore chiave come quello della casa significa coinvolgere una platea di oltre 20 milioni di cittadini e ben 60 milioni di unità immobiliari. Per cui l’obiettivo di una riforma di tale portata deve essere quello di correggere le inadeguatezze che fanno pagare troppo ad alcuni e troppo poco ad altri, riducendo così la forbice del disagio sociale, e di porre le basi per una politica abitativa che tenga conto delle dinamiche sociodemografiche attuali. Anche per tale ragione il testo di riforma prevedeva l’invarianza di gettito, ma se questa contiene ancora delle falle, allora forse è meglio fermarsi a riflettere, con l’obbligo di riprendere i lavori per portare a casa una riforma che abbia regole chiare ed eque e che metta d’accordo tutti.

Così Valerio Angeletti, Presidente Nazionale Fimaa-Confcommercio, Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (Agenti immobiliari, Mediatori creditizi, Mediatori merceologici e Agenti in attività finanziaria), commenta il rinvio del secondo decreto attuativo della delega fiscale in tema di immobili, che avrebbe dovuto essere portato al tavolo del Consiglio dei ministri di ieri e che di fatto sancisce una battuta d’arresto per la riforma del catasto.

Il caos, a pochi giorni dalla scadenza, è stato causato dalle simulazioni dell’Agenzia delle entrate nelle quali i valori schizzano fino a sei volte. A rischio l’invarianza di gettito prevista.

Era una riforma annunciata da tempo, già dal governo Monti. Oggi sarebbe dovuto arrivare sul tavolo del Consiglio dei ministri il secondo decreto attuativo, ma è ancora tutto in alto mare. La Riforma del Catasto è bloccata. Il caos, a pochi giorni dalla scadenza della delega, è stato causato dalle simulazioni dell’Agenzia delle entrate nelle quali le rendite salgono fino a sei volte. A rischio quindi è l’invarianza di gettito prevista.

La riforma si basa su un nuovo algoritmo e dovrà rivedere tutti i valori catastali delle abitazioni italiane entro il 2019. Niente più case popolari e di lusso: le categorie immobiliari cambieranno e saranno drasticamente semplificate. Il valore non sarà più legato ai vani ma ai metri quadrati. E dovrà tener conto sia dei servizi sul territorio sia della qualità del singolo immobile, affaccio compreso.

Uno dei nodi della riforma rimane l’invarianza di gettito che non sarebbe solo prevista a livello nazionale ma anche a livello territoriale e comunale.

Ecco le linee del decreto delegato.

1) Il valore patrimoniale. La prima rivoluzione è la previsione non solo di valori di “reddito” (come ora) ma anche del valore patrimoniale dell’immobile. Per quest’ultimo si terrà conto dei “valori medi” del mercato nel triennio 2012-14. Chiaro che non in tutte le zone questo sarà possibile. In questo caso si useranno altri elementi.

2) Due soli gruppi di categorie. Tutti gli immobili saranno divisi a seconda delle destinazioni d’uso in due grandi gruppi: unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S). Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, differenti rispetto alle 26 attuali.

Eccole. O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui; O/2 Abitazioni in fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera; O/3 Abitazione tipiche dei luoghi; O/4 Uffici, Studi e laboratori professionali; O/5 Cantine , Soffitte e simili; O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli; O/7 Negozi, Laboratori artigianali e locali assimilabili; O/8 Magazzini, Locali da deposito e tettoie.

Qualche curiosità: le cantine e le soffitte avranno lo stesso sistema di valori, sia se sono accatastate sia se non lo sono, diventano unità pertinenziali; nei negozi scompare la differenza tra zona principale e retronegozio; i castelli passano nelle categorie speciali.

3) Gli ambiti territoriali. Il territorio, poi, sarà diviso in ambiti territoriali. Si chiameranno zone Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) e potranno essere porzioni di aree comunali, ma anche aree che superano più comuni.