Crepe, lesioni, scheggiature e avvallamenti, riscontrati sulle piastrelle della pavimentazione e causati dell’errata tecnica di posa adoperata, configurano “gravi difetti” ai sensi dell’art. 1669 c.c. e, dunque, comportano la condanna dell’impresa costruttrice al risarcimento dei danni, se i difetti sono tali da compromettere in modo serio il pieno godimento dell’immobile.

Questo, in sintesi, il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 15846 del 26 giugno 2017, che ha confermato la condanna della ditta appaltatrice al risarcimento dei danni.

A fronte delle richieste risarcitorie dei proprietari, l’impresa costruttrice si era difesa sostenendo che i difetti, pur esistenti, riguardavano un numero esiguo di mattonelle, rispetto al totale delle piastrelle dell’intero appartamento.

Ma per la Suprema Corte il numero di piastrelle difettose non conta: i difetti costruttivi emersi in corso di causa, pur riguardando elementi secondari, sono comunque idonei a pregiudicare la normale utilizzazione dell’opera.

Il fatto – Gli acquirenti di un appartamento, rilevata la presenza di crepe ed avvallamenti della pavimentazione, citavano in giudizio l’impresa costruttrice per la condanna al risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c., pari alla somma necessaria all’eliminazione dei vizi, oltre che all’importo correlato ai disagi sofferti.

Espletata la CTU, il Tribunale condannava l’impresa a risarcire i danni, quantificati in circa 11.600 euro. La Corte d’Appello confermava la condanna, in considerazione della gravità dei difetti costruttivi riscontrati.

Difetti imputabili, secondo i giudici, alla tecnica adoperata, difforme da quella indicata in capitolato, alle caratteristiche qualitative delle piastrelle ed alle tensioni insorte nei sottostrati.

Tutti vizi che compromettevano il normale e pieno utilizzo della pavimentazione e concretavano, pertanto, “gravi difetti” ai sensi dell’art. 1669 c.c.

L’impresa costruttrice proponeva ricorso in cassazione, invocando la modesta entità dei vizi contestati, a suo dire non idonei a configurare “gravi difetti” e, comunque, riguardanti elementi secondari dell’edificio.In particolare, l’appaltatore faceva presente che su 1.800 mattonelle installate, solo un’ottantina risultava danneggiata.

La Cassazione ha però confermato la decisione di merito.

L’art. 1669 c.c. configura una responsabilità (di tipo extracontrattuale) del costruttore anche per quei difetti dell’edificio che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell’edificio, possono essere, comunque, qualificabili “gravi”.

La gravità di un difetto, agli effetti dell’art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate, o possano derivare, e non dipende,pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all’intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.

Sul punto, la Suprema Corte ha più volte spiegato che configurano gravi difetti dell’edificio anche le carenze costruttive dell’opera – da intendere altresì quale singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima.

Ad esempio, allorché la realizzazione è avvenuta con materialiinidonei e/o non a regola d’arte, ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali, proprio come nel caso in esame, i rivestimenti o la pavimentazione).

“Ciò che conta è che i difetti riscontrati siano tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” (Cass. civ., n. 8140/2004).

Spetta al giudice di merito – in relazione al caso concreto preso in esame -formulare il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti,dovendo egli accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile.

Nel caso in esame – osserva la Cassazione – la Corte d’appello ha correttamente dato atto dei vizi rilevati dalle indagini peritali. Tecnica adoperata per la posa in opera e bassa qualità dei materiali utilizzati (piastrelle) sono, secondo la conclusione del giudice di merito, all’origine delle “tensioni insorte nei sottostrati”, che hanno provocato gli avvallamenti nel pavimento.

Per quanto riguarda, poi, il modesto numero di mattonelle difettate, anche pochi elementi viziati sono sufficienti a creare un problema alla pavimentazione presente in tutti gli ambienti della casa e a comprometterne il pieno godimento.

Pertanto, i lavori di ripristino, con relative spese a carico dell’impresa costruttrice, devono consistere “nell’integrale sostituzione della pavimentazione nelle stanze interessate, essendo necessario eseguire anche nuovi sottofondi e garantire un’omogeneità cromatica”.

Fonte: www.condominioweb.com