Natura giuridica, obblighi e durata del contratto di comodato d’uso.

Che cosa è il comodato d’uso.

Il comodato è quel contratto con il quale una parte (detta comodante) consegna all’altra (detta comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Tale contratto è essenzialmente gratuito, con la conseguenza che la sua causa va rinvenuta nello spirito di liberalità ed è strettamente basata sul rapporto di fiducia tra le parti (cd. intuitus personae).

Il comodato nel codice civile.

Il codice civile si occupa di comodato all’articolo 1803 il quale così recita:

Perfezionamento del comodato d’uso.

Il contratto di comodato d’uso si perfeziona con la dazione della cosa, che può avvenire anche senza particolari formalità, ad esempio in forma simbolica con la consegna delle chiavi di una casa.

Nel comodato l’elemento della traditio può anche mancare se la cosa è già presso il comodatario, giacché in tale ipotesi il mutamento del titolo dell’anteriore detenzione sostituisce la consegna necessaria per il perfezionamento del contratto (cfr. Cass., n. 2916/1980).

Il comodatario è considerato un detentore qualificato e potrà usare gratuitamente la cosa ed esercitare eventualmente l’azione di reintegrazione prevista dall’art. 1168 c.c., co. 2, mentre gli è preclusa l’azione di manutenzione riservata al possessore poiché tale resta il comodante.

Infatti, il comodatario, quale detentore della cosa comodata, non può acquistare il possesso ad usucapionem senza prima avere mutato mediante una interversio possessionis la sua detenzione in possesso, per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore (cfr. Cass., n. 3811/1995).

Comodato d’uso gratuito.

Come detto, il comodato d’uso è per legge essenzialmente gratuito. Affinché il contratto non perda tale sua natura, è necessario che l’interesse del comodante (che può ritenersi sempre immanente al contratto) non abbia di per sé contenuto patrimoniale, o, pur avendolo, si tratti di una prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o comunque di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non venga a trovarsi in rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario (cfr. Cass., n. 4912/1996).

Si ritiene che il carattere di essenziale gratuità del comodato non venga meno in caso di apposizione di un modus posto a carico del comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto ponendosi come un corrispettivo del godimento della cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione (cfr. Cass., n. 13920/2005).

In questo modo, la giurisprudenza ha tenuto ben distinto il comodato dalla locazione, che richiede il versamento di un corrispettivo per l’uso della cosa mobile o immobile; sul punto si è anche precisato che non trattasi di locazione immobiliare, bensì di comodato modale anche nei casi in cui il comodatario è tenuto al pagamento dei canoni periodici di acqua e luce, dei tributi e delle spese dell’immobile, delle spese per custodire e riparare il fabbricato e per fornirvi energia elettrica, dei contributi di bonifica e delle spese giudiziali per la difesa della proprietà di un fondo agricolo.

Comodato d’uso oneroso.

Nonostante quanto sinora detto, non mancano casi in cui si parli di comodato d’uso oneroso.

Ciò avviene, in particolare, quando il bene viene concesso in comodato a un altro soggetto a fronte di una determinata prestazione. Si pensi, ad esempio, al caso in cui un immobile venga concesso in comodato a un soggetto che, mentre lo avrà in uso, provvederà anche alla sua cura.

La Corte di cassazione, con la sentenza numero 3021/2001, ha sul punto affermato che “in presenza di un modus a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione (Cass., 25 settembre 1990, n. 9718) e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese , si impegna ad occuparsi della cura dello stesso”.

Obblighi del comodatario.

In ogni caso, l’art. 1804 c.c. stabilisce che il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e, inoltre, non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Anche la giurisprudenza ha chiarito che al comodatario compete l’obbligo di custodia di cui agli artt. 1804 e 2051 c.c. e che il custode ha l’obbligo di avvertire il proprietario di ogni danno al bene di cui ha la custodia (cfr. Cass., n. 296/2015).

L’art. 1808 c.c. precisa che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa eccetto le spese straordinarie per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.

Quindi, se il comodatario deve affrontare delle ordinarie spese di manutenzione per l’utilizzo della cosa, egli potrà “liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per l’abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale” (cfr. Cass. n. 1216/2012).

Il comodatario che ha sostenuto delle spese ordinarie non potrà neppure esperire l’azione di illecito arricchimento, a seguito del rigetto dell’azione di rimborso (cfr. Cass., 13339/2015).

Durata del comodato d’uso.

In forza di quanto previsto dall’art. 1809 c.c., il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediatamente.

Pertanto, il contratto potrà avere o meno un termine di durata, ma siccome l’art. 1810 afferma che se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede, si è parlato di comodato “precario” essendo la durata rimessa discrezionalmente alla volontà del comodante.

A questa regola, la giurisprudenza ha posto un’eccezione in caso di comodato di immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del comodatario.

La giurisprudenza sulla durata del comodato.

Sulla durata del comodato d’uso, la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 13603/2004) ha stabilito che “ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare”. Ciò in quanto si sarebbe impresso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all’uso, cui la cosa deve essere destinata, il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la eventuale crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante, salva la facoltà di quest’ultimo di chiedere la restituzione nell’ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell’art. 1809, 2° co., c.c.

Si registra, tuttavia, un indirizzo giurisprudenziale di contrario avviso che, in caso di comodato ad uso abitativo privo di termine, ritiene sussistente la fattispecie del c.d. comodato precario, caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito ad uso familiare e sia stato assegnato, in sede di separazione tra coniugi, all’affidatario dei figli (cfr. Cass., n. 15986/2010).

La giurisprudenza ha ritenuto anche ammissibile il comodato “vita natural durante”precisando che “è configurabile il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita senza che perciò debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione, con conseguente necessità di forma scritta ad substantiam” (cfr. Cass., n. 8548/2008).

Morte del comodatario.

Va segnalato, poi, che l’articolo 1811 c.c. precisa che “in caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa”.

La Cassazione, a tal proposito, ha tuttavia stabilito che in caso di morte del comodatario, allorché il comodante non eserciti il diritto di recesso dal contratto (anche quando sia stato pattuito un termine ex art. 1811 c.c. o in caso di contratto a tempo indeterminato), determinandone la anticipata risoluzione del rapporto, questo prosegue anche rispetto agli eredi con le caratteristiche e gli obblighi iniziali (cfr. Cass., n. 8409/1990).

Registrazione del comodato d’uso.

Il comodato d’uso che ha ad oggetto beni immobili è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto se il contratto è redatto in forma scritta. Nel caso in cui, invece, il comodato sia stipulato verbalmente, la registrazione è necessaria solo se lo stesso sia enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione.

La legge di stabilità 2016, tuttavia, ha introdotto un‘agevolazione IMU/TASI per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta che li utilizzano come abitazione principale: in particolare, si prevede la riduzione del 50% della base imponibile per tutte le unità immobiliari salvo quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Tuttavia, tale agevolazione presuppone la registrazione del contratto di comodato che, quindi, deve riguardare necessariamente anche i contratti stipulati verbalmente

Comodato d’uso oneroso.

Ciò avviene, in particolare, quando il bene viene concesso in comodato a un altro soggetto a fronte di una determinata prestazione. Si pensi, ad esempio, al caso in cui un immobile venga concesso in comodato a un soggetto che, mentre lo avrà in uso, provvederà anche alla sua cura.

La Corte di cassazione, con la sentenza numero 3021/2001, ha sul punto affermato che “in presenza di un modus a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione (Cass., 25 settembre 1990, n. 9718) e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese , si impegna ad occuparsi della cura dello stesso”.

Obblighi del comodatario.

In ogni caso, l’art. 1804 c.c. stabilisce che il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e, inoltre, non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Anche la giurisprudenza ha chiarito che al comodatario compete l’obbligo di custodia di cui agli artt. 1804 e 2051 c.c. e che il custode ha l’obbligo di avvertire il proprietario di ogni danno al bene di cui ha la custodia (cfr. Cass., n. 296/2015).

L’art. 1808 c.c. precisa che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa eccetto le spese straordinarie per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.

Quindi, se il comodatario deve affrontare delle ordinarie spese di manutenzione per l’utilizzo della cosa, egli potrà “liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per l’abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale” (cfr. Cass. n. 1216/2012).

Il comodatario che ha sostenuto delle spese ordinarie non potrà neppure esperire l’azione di illecito arricchimento, a seguito del rigetto dell’azione di rimborso (cfr. Cass., 13339/2015).

Durata del comodato d’uso.

In forza di quanto previsto dall’art. 1809 c.c., il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediatamente.

Pertanto, il contratto potrà avere o meno un termine di durata, ma siccome l’art. 1810 afferma che se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede, si è parlato di comodato “precario” essendo la durata rimessa discrezionalmente alla volontà del comodante.

A questa regola, la giurisprudenza ha posto un’eccezione in caso di comodato di immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del comodatario.

La giurisprudenza sulla durata del comodato.

Sulla durata del comodato d’uso, la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 13603/2004) ha stabilito che “ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare“.

Ciò in quanto si sarebbe impresso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all’uso, cui la cosa deve essere destinata, il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la eventuale crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante, salva la facoltà di quest’ultimo di chiedere la restituzione nell’ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell’art. 1809, 2° co., c.c.

Si registra, tuttavia, un indirizzo giurisprudenziale di contrario avviso che, in caso di comodato ad uso abitativo privo di termine, ritiene sussistente la fattispecie del c.d. comodato precario, caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito ad uso familiare e sia stato assegnato, in sede di separazione tra coniugi, all’affidatario dei figli (cfr. Cass., n. 15986/2010).

La giurisprudenza ha ritenuto anche ammissibile il comodato “vita natural durante”precisando che “è configurabile il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita senza che perciò debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione, con conseguente necessità di forma scritta ad substantiam” (cfr. Cass., n. 8548/2008).

Morte del comodatario.

Va segnalato, poi, che l’articolo 1811 c.c. precisa che “in caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa”.

La Cassazione, a tal proposito, ha tuttavia stabilito che in caso di morte del comodatario, allorché il comodante non eserciti il diritto di recesso dal contratto (anche quando sia stato pattuito un termine ex art. 1811 c.c. o in caso di contratto a tempo indeterminato), determinandone la anticipata risoluzione del rapporto, questo prosegue anche rispetto agli eredi con le caratteristiche e gli obblighi iniziali (cfr. Cass., n. 8409/1990).

Registrazione del comodato d’uso.

Il comodato d’uso che ha ad oggetto beni immobili è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto se il contratto è redatto in forma scritta. Nel caso in cui, invece, il comodato sia stipulato verbalmente, la registrazione è necessaria solo se lo stesso sia enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione.

La legge di stabilità 2016, tuttavia, ha introdotto un’agevolazione IMU/TASI per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta che li utilizzano come abitazione principale: in particolare, si prevede la riduzione del 50% della base imponibile per tutte le unità immobiliari salvo quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Tuttavia, tale agevolazione presuppone la registrazione del contratto di comodato che, quindi, deve riguardare necessariamente anche i contratti stipulati verbalmente.

Fonte: StudioCataldi