Come si usa il cortile comune?

Le norme primarie di riferimento sono quelle inserite nel regolamento condominiale assembleare: è a quest’atto, infatti, che la legge demanda la disciplina dell’uso delle cose comuni.

In mancanza o comunque pur nella sua presenza, per evitare che l’uso del singolo si trasformi in abuso e limitazione per gli altri, bisogna sempre rammentare che, ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

Esiste un atto, tuttavia, che supera tutti quelli fin’ora elencati: si tratta del titolo costitutivo di una servitù. Esso può essere contenuto in uno specifico contratto, negli atti d’acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale. 

La servitù, per essere opponibili terzi e quindi senza necessità che debbano essere specificamente accettate ad ogni passaggio di proprietà dev’essere trascritta presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Ma esattamente che cos’è una servitù?

Ai sensi dell’art. 1027 c.c. “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Un bene in comunione o in condominio dev’essere considerato fondo altrui ai fini della possibilità di costituire delle servitù su di esso ed a vantaggio delle singole unità immobiliari o di una proprietà appartenente ad uno dei suoi comproprietari (nel caso di comunione).

Ciò che è basilare è che l’utilità di cui parla la norma riguardi sempre direttamente il fondo e quindi solo indirettamente la persona del proprietario.

Il diritto di passaggio, ad esempio, riguarda si il proprietario che lo esercita ma prima di tutto il fondo che in quel modo potrà essere utilizzato o utilizzato più comodamente.

Ed il divieto di parcheggio? Può essere considerato parte di una servitù? Si, se nel titolo costituito si esplicitano i modi di esercizio di quel diritto, escludendo, chiaramente o implicitamente, questa modalità d’utilizzazione d’un bene.

In un caso risolto dalla Cassazione si discuteva in merito alla possibilità di parcheggiare in un cortile, sul quale esisteva servitù di passaggio. Secondo gli ermellini, che hanno respinto la decisione del giudice di appello, il “divieto attiene pur sempre all’estensione ed alle modalità di esercizio di tale diritto, stabilendosi che la servitù medesima deve essere esercitata senza occupare in modo stabile o permanente il cortile stesso con veicoli, intendendosi così delimitare il contenuto del peso gravante sul fondo servente; tale rilievo spiega anche la ragione per cui deve escludersi che l’utilizzazione del cortile comune a parcheggio dei veicoli sia consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c.; infatti proprio la costituzione di una servitù di passaggio su di una parte ben delimitata dello stesso impedisce un simile uso, in quanto tale titolo negoziale prevede le modalità secondo le quali i proprietari della particella (…) devono esercitare il passaggio per il cortile comune per accedere al proprio cortile; sotto tale profilo la sentenza impugnata non ha espresso argomentazioni persuasive in ordine alla compatibilità di un uso del cortile comune per parcheggio di autoveicoli con le modalità di esercizio della servitù di passaggio su parte dello stesso cortile in base al titolo costitutivo di cui al verbale di conciliazione giudiziale sopra richiamato” (Cassazione. 24 giugno 2013, n. 15787).