Proposta irrevocabile

La proposta irrevocabile è il documento che una persona firma nel momento in cui pensa di acquistare un immobile. La proposta irrevocabile è conosciuta anche con il termine “opzione” o “rogito di compravendita”. E’ sempre in forma scritta ed è disciplinata dall’articolo 1329 del codice civile. La proposta è detta “irrevocabile” in quanto il proponente si impegna a mantenere la sua proposta di acquisto entro un determinato periodo di tempo. Il proponente è anche tenuto a versare un importo economico a titolo di caparra. Nella proposta sono individuati i principali elementi oggetto della compravendita (le parti, l’immobile, il prezzo, ecc). Il destinatario della proposta ha facoltà di accettare o meno la proposta. In caso di accettazione le parti sottoscrivono un contratto preliminare in cui si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare. La proposta irrevocabile è un atto vincolante per chi lo sottoscrive e la mancata osservazione della proposta irrevocabile comporta una responsabilità di natura patrimoniale. Nell’ipotesi di mancato acquisto dell’immobile da parte dell’acquirente, questi perde la caparra confirmatoria versata all’atto della sottoscrizione della proposta in base a quanto indicato dal legislatore nell’articolo 1385 del codice civile.

“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.“

La stessa responsabilità è estesa anche al venditore che, in base a quanto previsto nell’articolo 2932, è tenuto a concludere il contratto di compravendita o a versare il doppio della caparra ricevuta a titolo di risarcimento. L’articolo 2932 c.c. in materia di “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto” recita nel seguente modo:

“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile“.

Pertanto, alla luce di quanto sopra descritto, la proposta irrevocabile è l’atto sottoscritto dall’acquirente di un immobile nel momento in cui presenta la sua proposta di acquisto immobiliare al venditore. La proposta irrevocabile è vincolante per l’acquirente per un determinato periodo di tempo. Nella proposta sono contenuti tutti gli elementi del futuro contratto di compravendita (prezzo, ubicazione immobile, ecc.). L’acquirente è tenuto al versamento di una caparra a titolo di opzione. La proposta diventa irrevocabile nel momento in cui il venditore accetta la proposta di acquisto. La sottoscrizione del venditore vincola l’acquirente e il venditore a redigere un contratto preliminare di compravendita alle condizioni pattuite nella proposta di acquisto. La proposta irrevocabile è regolamentata dall’articolo 1329 del codice civile.