Cassazione: Proprietà condominiale nel suolo e nel sottosuolo
Il condominio non è proprietario di tutto ciò che si trova sotto il piano stradale. Il condominio, se il titolo non dice il contrario, è proprietario del sottosuolo (Cassazione, sentenza del 15 febbraio 2008, n. 3854) che è cosa diversa dai piani interrati.
In questo contesto se nei piani interrati c’è una cantina completamente inutilizzabile trasformata poi in fruibile da chi se ne considera proprietario, il condominio non può per il sol motivo che quello spazio fosse interrato e quindi sotto il suolo stradale ritenersene proprietario ma deve dimostrare d’esserlo. Questo, nella sostanza, è quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 18054 dello scorso 25 luglio.
Suolo e sottosuolo
La differenza non è di poco conto ma soprattutto è basilare comprendere quale sia il suolo dell’edificio e, di conseguenza, quale il sottosuolo.
Il “suolo su cui sorge l’edificio” attribuito, a norma dell’art. 1117 c.c., n. 1, in proprietà comune ai condomini, è costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e, quindi, la parte infima di esso ( Cass., Sez. 2^, 22 marzo 1996, n. 2496). Il suolo non è configurato dalla superficie a livello del piano di campagna, ma dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l’intero fabbricato e, più specificamente, dalla parte inferiore di esso, con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna la quale, solitamente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare – bensì del tratto di terreno sito in profondità, sottostante cioè al piano di campagna del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta della costruzione.
Se un edificio dispone di tre piani interrati in cui sono presenti box e cantine, il suolo è il piano si cui poggia l’ultimo piano interrato al di sotto del quale vi saranno le fondazioni. Sotto le fondazioni c’è il sottosuolo.
Suolo e fondazioni sono elencate tra le parti comuni e, salvo diversa designazione, devono considerarsi tali. Il sottosuolo, pur non indicato dall’art. 1117 c.c. deve considerarsi bene condominiale.
Nella sentenza citata in principio si chiarisce “ che l’art. 1117 n. 1 c.c. elenca tra le parti che si presumono comuni il suolo e le fondazioni,ma non anche quelle parti del sottosuolo (inteso parti sottostanti al piano di campagna ) sovrastanti queste ultime ed il relativo piano di posa, tanto meno se costituenti autonomi volumi (nella specie la corte ha dato atto che il primo giudice aveva anche accertato che il “magazzino interrato” era censito in catasto), deve ritenersi che l’affermazione di condominialità del bene in contestazione, di cui non è stata dimostratane dedotta, alcuna destinazione alla fruizione comune da parte della collettività dei condomini, sia del tutto priva di fondamento, con la conseguenza che, a prescindere dall’appartenenza o meno dello stesso alla convenuta (…) , il “compossesso” vantato dall’attore (…) uti condominus era inesistente” (Cass. 25 luglio 2013, n. 18054).
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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Buongiorno Avvocato,in caso di edificio autonomo su due piani (1 e 2)facente parte di in condominio in diritto di superficie,ove sia esistente un vano interrato sottostante esclusivamente tale abitazione e privo di utilità condominiale, tale vano può intendersi di proprietà del solo condomine? Il proprietario dell’unità abitativa in questione è tra, l’altro,divenuto proprietario del suolo per effetto del riscatto del diritto di superficie. Un cordiale saluto.
Buonasera,
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Cordiali saluti.
Buonasera Avvocato Montanari, in caso di allagamento di un box auto (a causa di acqua piovana che affiora dal pavimento) le spese per i lavori di impermeabilizzazione (sollevamento pavimento box, installazione autoclave e rifacimento massetto e pavimento box)si dividono in base alle tabelle millesimali oppure il condomino proprietario del box auto interessato paga una quota maggiore in quanto i lavori interessano un’area di sua proprietà?
Ringraziandola anticipatamente le porgo un cordiale saluto
Egregio,
Prima di tutto è bene ricordare che il condominio, così come stabilito dalla legge, si fa guardiano e custode della cosa comune, ivi compresi tutti i beni in essa contenuti.
Che si tratti di impianti idrici, sistemi centralizzati di riscaldamento, rete elettrica, pozzi o cisterne, fin dove non entra in gioco la responsabilità dei singoli condomini – ovvero “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale”, ogni danno subìto da questi beni o servizi sono imputabili unicamente a chi è legalmente garante della loro sicurezza e corretta manutenzione.
È l’articolo 2051 del Codice civile a stabilire come il condominio sia tenuto a rispondere per i danni cagionati da cose in custodia, al netto di avvenimenti eccezionali, casi fortuiti o evidente colpa attribuibile a terzi.
Chi paga quando il condominio non è responsabile?
Fatto salvo il caso in cui sia il condominio, fino a prova contraria, l’unica entità in dovere di risarcire il danno subìto, ripartendo la quota così come riportato nelle tabelle millesimali, esistono alcune circostante in cui l’onere dell’indennizzo è imputabile a terzi.
È il caso in cui il condominio sia in grado di dimostrare che l’allagamento non è conseguenza di un problema strutturale o di mancato controllo, quanto piuttosto di un evento imprevedibile, come può essere un episodio di calamità naturale o un fatto doloso (ad esempio, un tubo rotto volutamente da qualcuno).
Parimenti, se si è in grado di dimostrare che la perdita nasce da un appartamento specifico (trattandosi di box auto è verosimile che l’allagamento possa essere stato causato da un tubo malfunzionante facente parte di un’abitazione posta al piano terra), spetterà al singolo proprietario ripagare un terzo del danno, sgravando così gli altri condomini che saranno chiamati a compartecipare solo per i due terzi.
Altro caso è quello in cui vi siano, al momento dell’allagamento, lavori in corso all’interno dello stabile.
Una volta dimostrato il coinvolgimento di questi ultimi sul danno subìto, il proprietario del box potrà rivalersi tanto sul condominio quanto sulle imprese di ristrutturazione a capo degli interventi.
Cordiali saluti.
Buonasera Avvocato Montanari, in caso di umidità di risalita non ancora certificata di un box auto (a causa di acqua piovana che affiora dal pavimento) l’amministratore ribadisce che tale problematica non e da imputare al condominio senza fare nulla per risolvere il problema anche per non creare dei precedenti e quindi il problema rimane e non sapendo come poter risolvere il problema.
Ringraziandola anticipatamente le porgo un cordiale saluto
Buongiorno,
in caso di danni da infiltrazioni d’acqua nel garage da cortile condominiale e dunque di danneggiamenti della proprietà privata provenienti dalle aree comuni dell’edificio, il rimborso è a carico dell’intero condominio, incluso il danneggiato.
Cordialmente.