La stipula di un contratto e la sua qualifica come “risoluzione” allo scopo di “restituire” l’immobile che si è acquistato al suo costruttore non è sufficiente per annullare gli effetti dell’acquisto originario nei confronti dell’Erario.

Da ciò consegue che, ai fini dell’agevolazione “prima casa” il contratto in questione rappresenta semplicemente una cessione, alla quale deve seguire necessariamente un nuovo acquisto entro l’anno dalla stipula. In caso contrario si decade dal diritto al beneficio che, nel caso sia stato utilizzato, deve essere restituito.

In questo senso si è espressa la Suprema Corte di Cassazione nell’ordinanza del 20 gennaio scorso, n. 791, con cui è stato accolto il ricorso dell’Amministrazione e annullata la decisione d’Appello che, invece, riconosceva al contribuente la possibilità di usufruire delle agevolazioni in quanto riteneva che la stipulazione del contratto in questione “non costituiva un vero e proprio contratto di compravendita, trattandosi piuttosto di una risoluzione di quello precedente”.

Suprema Corte di Cassazione ordinanza 20/01/2015, n. 791

Il contratto di locazione stipulato dal solo da un contribuente (comproprietario dell’immobile) è valido ed efficace anche ai fini fiscali. Corretta l’imputazione del reddito prodotto esclusivamente in capo al solo coniuge locatore (effettivo percettore dei canoni).

Il fatto. Con sentenza depositata il 16 dicembre 2014, la Commissione tributaria Provinciale di Caltanisetta si è pronunciata sul ricorso, avverso l’avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate di Caltanisetta per il recupero dell’Irpef e delle relative addizionali, per l’anno di imposta 2005, maturate a seguito della percezione di canoni di locazione per contratti registrati e riferiti dall’Agenzia delle entrate interamente al ricorrente e non anche al suo coniuge come, invece, sostenuto dal ricorrente stesso, che asseriva di aver percepito, per il predetto anno di imposta, solo redditi di fabbricati, tra cui quello per un contratto di locazione registrato il 2 maggio 2005 e relativo ad immobili in comunione di beni con la propria consorte, sostitutivo di un precedente contratto stipulato in data 30 gennaio 2003 e risolto in data 29 aprile 2005, come risultante dalla registrazione effettuata in data 22 luglio 2010, con Protocollo n. 2010065753, ossia dopo la notifica dell’avviso di accertamento, circostanza di cui la Commissione ha tenuto conto, al fine di giustificare la compensazione tra le parti per le spese di giudizio.

Il ricorrente sosteneva, quindi, di poter fruire di deduzioni per il coniuge a carico e delle deduzioni per oneri di famiglia, essendo il proprio figlio a carico di entrambi i genitori.

Le osservazioni della Commissione. Dai contratti prodotti dall’Agenzia delle entrate risultava effettivamente che il ricorrente fosse l’unico locatore, dato anche l’incontrovertibile natura personale del contratto intercorrente tra locatore e conduttore (Si veda, Cass. Civ., sez. III, 14 luglio 2011, n. 15443).

“La stipula di un contratto e la sua qualifica come “risoluzione” allo scopo di “restituire” l’immobile che si è acquistato al suo costruttore non è sufficiente per annullare gli effetti dell’acquisto originario nei confronti dell’Erario.

Da ciò consegue che, ai fini dell’agevolazione “prima casa” il contratto in questione rappresenta semplicemente una cessione, alla quale deve seguire necessariamente un nuovo acquisto entro l’anno dalla stipula. In caso contrario si decade dal diritto al beneficio che, nel caso sia stato utilizzato, deve essere restituito”.

Questo è quanto deciso dalla Suprema Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 791 del 20 gennaio scorso, con cui è stato accolto il ricorso dell’Amministrazione e annullata la decisione d’Appello che, invece, riconosceva al contribuente la possibilità di usufruire delle agevolazioni in quanto riteneva che la stipulazione del contratto in questione “non costituiva un vero e proprio contratto di compravendita, trattandosi piuttosto di una risoluzione di quello precedente”.