La Riforma del Condominio che entrerà in vigore il 18 giugno prossimo rivede alcuni basilari punti regolamentativi che disciplinano la convivenza civile all’interno di un palazzo. Tra i passaggi essenziali riscritti dalla nuova riforma figurano: maggioranze, spese, amministratore,  millesimi, tutti argomenti che dovrebbero subire importanti correzioni per meglio curare i rapporti tra vicini di casa. La riforma, che si compone di 32 articoli, rilegge il capo del codice civile riservato al condominio negli edifici (articoli 1117 e successivi), arrivando in tal modo a configurare un punto d’arrivo importante per l’intero tragitto di rinnovamento che ha tenuto impegnato il Parlamento per diverse legislature.

In merito, poi, ai principi di cambiamento introdotti in materia energetica le principali questioni che balzano agli occhi sono due: la prima è connessa alla produzione di energia rinnovabile, la seconda invece alla materia del riscaldamento. In sintesi, in merito alle novità sul fronte dell’energia rinnovabile si fa riferimento alla possibilità di  realizzare impianti volti alla limitazione del consumo energetico, con specifico rimando alla produzione di energia eolica, solare o comunque alla valorizzazione di fonti rinnovabili. Nel caso invece del riscaldamento, viene acconsentita la possibilità del distacco di un singolo condomino dall’impianto  di riscaldamento centralizzato.

Fino ad oggi, le norme previste per le disposizioni riguardanti tali operazioni sono esclusivamente disciplinate dalla legge 10/1991 e, nello specifico, dall’articolo 26. Tali norme, per quel che riguarda le maggioranze, prevedono che, nel caso di edifici e impianti volti a contenere il  consumo energetico, la deliberazione assembleare debba e possa essere adottata tramite la “maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”. Con particolare attenzione all’adozione di “innovazioni” in merito ai sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per la relativa spartizione, invece, l’assemblea condominiale è convocata a decidere a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile.

In definitiva, tutti gli interventi volti a limitare il consumo energetico all’interno di un edificio condominiale possono essere applicati con la semplice maggioranza millesimale dei presenti alla riunione, senza considerare il numero complessivo dei partecipanti all’edificio, e dunque anche a prescindere dal raggiungimento del quorum minimo di 1/3 più 1/3 previsto dal datato comma 3 dell’articolo 1136 del Codice civile, valido per qualsiasi decisione con portata assembleare. In materia di termoregolazione e contabilizzazione, invece,  le decisioni possono essere introdotte con voti favorevoli per almeno 500/1000.

Entrambi i casi previsti dalla legge 10/1991 agevolano dunque  la presa decisionale  abbassando la quota minima di voti a favore, rispetto ai quorum richiesti per le opere eccezionali sui beni e sugli impianti comuni, da un lato, e per le innovazioni, dall’altro.

 Dal 18 giugno la riforma innalza le maggioranze.  Le opere di contenimento energetico, in tal senso, saranno approvabili con la semplice “maggioranza degli intervenuti, tramite un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edifico”. Nel caso, poi, delle innovazioni sulla termoregolazione e contabilizzazione, in aggiunta ai previgenti 500/1000, l’assemblea dovrà acquisire anche il consenso della “maggioranza degli intervenuti”. Il quorum addizionale potrà comportare, molto probabilmente, l’immissione necessaria di un minimo numero di “presenze” ai fini dell’approvazione decisionale. Le perplessità in merito all’innalzamento dei quorum apportato dalla riforma comunque rimangono, soprattutto in virtù della costatazione che, dal 1991 ad oggi, non sono intervenuti cambiamenti significativi negli assetti economici e sociali tali da poter motivare un sovraccarico dei vincoli previsti dalla legge 10/1991 per realizzare i menzionati interventi.