L’impianto elettrico di illuminazione delle scale, il quadro di alloggio dei misuratori di elettricità ENEL e il portone di ingresso dello stabile condominiale  non possono considerarsi beni di natura condominiale se non menzionati nell’atto costitutivo.

Il caso. La vicenda ha interessato alcuni condomini che hanno adito il Tribunale di Ancona, il quale con Sentenza n. 148/2000 ha dichiarato, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile,tali beni come condominiali. A tale conclusione, il Giudice di prime cure, giungeva, considerando il portone come bene comune e dunque inutilizzabile se non con un unico impianto elettrico.

Avverso tale Sentenza è stata adita la Corte di Appello di Ancona,  che ha escluso la natura condominiale di detti beni per il semplice fatto che non erano menzionati nell’atto costitutivo del condominio. (Corte di Appello di Ancona, Sentenza del 20 ottobre 2007)

Secondo i Giudici della Corte di Appello, la presunzione ex art. 1117 del codice civile non si applica quando “un bene è dotato di propria autonomia e dipendenza.” Infatti, nel caso di specie, la Corte di Appello ha potuto constatare come, ” l’impianto elettrico di illuminazione delle scale, il collegamento del campanello e dell’apriporta del portone di ingresso erano di proprietà esclusiva del convenuto. Ed invero, secondo la sentenza, alla stregua delle deposizioni escusse, era risultato provato che ontologicamente gli impianti erano sin dall’origine due, con due distinti contatori, uno al servizio dell’appartamento dell’appellante e, l’altro, degli appellati.” 

La decisione. Il caso arriva in Cassazione, innanzi alla quale vengono proposti due motivi di impugnazione:

1 – violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 del codice civile, considerato che la Corte di Appello “ nell’escludere la natura condominiale dell’impianto elettrico, non aveva indicato le ragioni poste a base del suo convincimento, laddove non aveva scalfito la puntuale osservazione del tribunale secondo cui, essendo il portone un bene condominiale, l’impianto elettrico posto al servizio dello stesso era da considerare condominiale”
2 – omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia.
In base ai suddetti motivi, la Corte di Cassazione, con la Sentenza in oggetto, (n. 147/2014) ha confermato la tesi della Corte di Appello di Ancona, rigettando il ricorso, essendosi in sede di Appello accertato che ” le unità immobiliari erano dotati di distinti e autonomi impianti; pertanto, correttamente ha escluso lo stesso presupposto della presunzione di cui all’art. 1117 cod. civ. ovvero il comune godimento del bene che sia posto contemporaneamente al servizio delle proprietà esclusive e la cui installazione sia di reciproco vantaggio per i singoli condomini.”

I precedenti. Passando ora a considerare i precedenti giurisprudenziali sul punto, va osservato che la Corte di Cassazione con sentenza n. 1785 del 23 luglio 2013 ,” ritiene configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.”(Cass. 28-4-2004 n. 8136; Cass. 10-10-2007 n. 21246;Cass. 24-11-2010 n. 23851) Ancora, la Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 9105 del 15 aprile 2013, ha ritenuto che comunque se un bene è considerato comune, in giudizio questo deve essere provato.

Corte di Cassazione, sentenza n, 147 del 08 gennaio 2014

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