Registrazione della modifica del contratto all’agenzia delle entrate.
Il Quesito.
Vivo in affitto e qualche giorno fa con il proprietario abbiamo deciso la modifica di una clausola del contratto; in pratica prima di questo accordo io potevo recedere solamente per gravi motivi, adesso posso recedere in qualunque momento con un preavviso di sei mesi.
Adesso, però, mi domando una cosa: il mio è un contratto registrato e chiaramente l’accordo depositato all’agenzia delle entrate è quello originario. È obbligatorio registrare questo nuovo accordo? Se non lo è mi conviene? Ed in ogni caso quanto costa?
La Risposta.
Partiamo dal dato certo: il caso che ci ha dato lo spunto per questo approfondimento è differente da quello della registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione.
Rispetto ad esso, l’art. 19 del così detto Decreto Sblocca Italia (d.l. n. 133/2014, conv. in legge n. 164/2014) ha stabilito che “la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e’ esente dalle imposte di registro e di bollo”.
C’è un avverbio in questo articolo, l’avverbio esclusivamente, che fa comprendere in modo inequivocabile che la questione sottoposta dal lettore non rientra nel caso regolato dalla legge n. 164.
Ed allora? Sembrerebbe di poter dire che chi modifica un contratto in alcune sue parti debba pagare. Si, è vero, la registrazione della modificazione è soggetta a pagamento dell’imposta di registro e di bollo, anche se non obbligatoria. Vediamo perché, con una premessa.
Prima dell’entrata in vigore del decreto Sblocca Italia anche la modificazione del canone di locazione non era obbligatoria, ma facoltativa con conseguente obbligo di pagamento delle imposte succitate. Insomma chi abbassava il canone e voleva dare pubblicità al fatto per ottenere un tranquillo abbassamento delle imposte, doveva pagarne delle altre arrivare quell’effetto. Una stortura eliminata dal settembre del 2014.
Torniamo alle modifiche non concernenti il canone di locazione. In ragione di quanto disposto dal d.p.r. n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati ai fini del pagamento dell’imposta di registro mediante deposito presso i locali uffici dell’agenzia delle entrate (art. 3 d.p.r. n. 131/86),
L’art. 17 dello stesso decreto presidenziale specifica che sono soggette a registrazione anche le cessioni, le risoluzioni e le proroghe (pure quelle tacite) dei contratti di locazione.
Delle modificazioni del contratto come quelle operate dal nostro lettore nessuna traccia nelle norme disciplinanti la registrazione degli atti. In effetti quando l’agenzia delle entrate s’è occupata della questione della registrazione delle modificazioni (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) ha affermato che un accordo del genere “non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione,
risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta” (Agenzia delle Entrate, Ris. N. 60/E del 28 giugno 2010).
Chiarito con le parole dell’Agenzia delle entrate perché non esiste obbligo di registrazione, può comunque esserci l’esigenza di dare certezza all’accordo. Nel caso del canone (abbiamo visto che rispetto ad esso è intervenuta la legge per risolverlo) la ragione è legata alla diminuzione delle imposte, nel caso del nostro lettore (ottenimento del recesso libero) di semplice certezza della data di quell’accordo.
È bene ricordare, infatti, che a mente dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa. La registrazione di una modificazione di una clausola contrattuale, quindi, è utile per dare certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.
In tali casi, quindi, si farà ricorso alla registrazione volontaria degli atti non soggetti a registrazione di cui all’art. 7 d.p.r. n. 131/86 con conseguente pagamento dell’imposta di registro (67 euro) e l’imposta di bollo (16 euro per ogni foglio).
Fonte : http://www.condominioweb.com
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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E’ stato stipulato da un mio cliente un contratto di comodato gratuito, per errore della cliente è stato riportato nel contratto stipulato il numero della sola particella errata.
Ora mi chiedo se la rettifica della sola particella dell’atto di comodato è soggetta al pagamento dell’imposta di bollo? e in che misura?
grazie
Dal sito delle Agenzia delle Entrate.
Dopo un periodo transitorio iniziato lo scorso 2 marzo e al termine il prossimo 31 agosto, in cui è stato possibile utilizzare entrambi i moduli, dal 1° settembre 2020 in caso di registrazione di una scrittura privata di modifica di un contratto di affitto in essere o di un contratto di comodato andranno effettuate le seguenti operazioni (entro 20 gg. dalla stipula o dalla decorrenza, se antecedente):
1) pagamento delle imposte dovute tramite il modello F24 Ordinario, coi seguenti importi:
SCRITTURA MODIFICA CONTRATTO: 67 euro + 1 bollo ogni 100 righe per ogni copia registrata (minimo 2, dato che una resta all’AdE)
CONTRATTO DI COMODATO: 200 euro + 1 bollo ogni 100 righe per ogni copia registrata (minimo 2 copie, dato che una resta all’AdE)
2) presentazione presso l’Ufficio Territoriale AdE di:
scrittura privata/contratto (almeno 2 originali, dato che uno resta all’AdE)
attestazione del pagamento effettuato
modello 69 compilato per la richiesta di registrazione
Cordiali saluti.
Salve, ho stipulato un contratto di comodato d’uso su un’abitazione privata nel Gennaio 2021 con un mio parente.Purtroppo dopo qualche mese è deceduto,passando in eredità a mia madre. Ora devo fare un nuovo contratto o è sufficiente compilare un modulo per fare una variazione?
Grazie
Buongiorno,
In caso di morte del comodatario, non vi sono dubbi sul fatto che il contratto di comodato si estingua automaticamente: infatti, ciò e sancito a chiare lettere dal codice civile. L’estinzione si produce, a prescindere dal fatto che il comodato avesse un termine o meno. Di conseguenza, il comodante potrà pretendere immediatamente dagli eredi del comodatario la restituzione della cosa.
Non vi è analoga certezza, per il caso in cui a morire sia il comodante.
Infatti, al riguardo il codice civile non dice nulla, per cui la soluzione è rimessa all’interpretazione giurisprudenziale: vale a dire, alle decisioni dei giudici, in particolare la Corte di Cassazione.
Cordiali saluti.
buongionro,
avevo contratto comodato immobili registrato ai miei genitori per 30 anni.
Papà è morto e abbiamo frazionato la casa in due unita’ immobiliari.
Per spostare il comodato nel sub nuovo ma della stessa particella ora intestata a mio fratello come si procede?
solo variazione dichiarazione imu e versamento 67 o devo registrare nuovo contratto per variazione del sub della particella
Egregio,
venendo a mancare una persona facente parte del contratto, molte sentenze giurisprudenziali consigliano di redigere un nuovo contratto.
Cordiali saluti.
ok ed il vecchio comodato si estingue per presenza del nuovo da comunicare con dichiarazione imu entro 1 anno dalla variazione???
grazie
Buongiorno sig. Montanari le chiedo gentilmente come posso fare , ho registrato due settimane fa un contratto di comodato d’uso gratuito intestato a mia madre ma ho sbagliato a scrivere l immobile quindi non posso usufruire dello sconto di 50% in questo caso, come posso modificare l immobile? Grazie anticipatamente cordiali saluti.
Egregio,
faccia una modifica con l’immobile giusto in appendice al contratto di comodato, così ha i dati giusti per usufruyire della scontistica.
Cordiali saluti.
Buongiorno. Ho un comodato d’uso gratuito registrato. Al fine di poter autorizzare i lavori per il superbonus al comodatario devo inserire tale specifica nel contratto. La domanda è: devo annullare il primo e farne uno nuovo o è possibile modificarlo con un percorso presso l’Agenzia delle entrate piu’ veloce e eventualmente meno oneroso della prima registrazione?
grazie
Andrea
Egregio,
Il Fisco chiarisce che può fruire della maxi detrazione al 110% anche chi non è proprietario dell’immobile ma lo detiene in base ad un contratto di comodato d’uso gratuito regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Il contratto deve essere registrato in data antecedente all’inizio dei lavori. In effetti, la mancanza del titolo di detenzione registrato, preclude i diritto alla detrazione fiscale, anche se si procede alla registrazione in un momento successivo. Inoltre, è necessario che il comodatario sia in possesso di una dichiarazione di consenso per eseguire i lavori da parte del proprietario.
Il comodato d’uso gratuito prevede che l’obbligo di residenza da chi riceve l’immobile. I tempi sono gli stessi previsti per qualsiasi cambio di residenza.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
sarebbe così gentile da fornirmi le istruzioni al fine di poter modificare un contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile registrato presso l’agenzia delle entrate aggiungendo un ulteriore comodatario?
Ringrazio in anticipo.
Cordiali saluti
Egregio,
non so quale siano le modifiche che Lei vuole effettuare, ma le consiglio di contattare l’Agenzia delle Entrate della sua zona per sentire cosa vogliono per fare la modifica, o una semplice comunicazione
con le variazioni oppure registrare un comodato nuovo con le variazioni da effettuare.
Capita che a volte si muovano in modi differenti.
Cordiali saluti.
Buongiorno
È possibile modificare un contratto di comodato d’uso gratuito?devo inserire anche il garage oltre all’abitazione per poter usufruire sconto 50% imu anche su garage.
Se si qual è la procedura?
Grazie
Egregia,
In questo caso si tratta di redigere una nuova scrittura privata di risoluzione del contratto precedentemente registrato, che deve essere a sua volta oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tenga presente, come regola generale, che ogni modifica che viene apportata al contratto deve essere registrata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Cordiali saluti.
Salve, ho registrato un contratto di comodato d’uso gratuito fino alla revoca, quindi senza scadenza. La persona adesso si sta trasferendo in un’altra regione ed anche la relativa residenza. Dobbiamo fare qualche comunicazione all’agenzia delle entrate? Si deve pagare qualcosa?
Attendo grazie
Cordiali saluti
Egregia,
Quando si deve fissare la residenza in una casa anche con contratto di comodato d’uso di gratuito di casa non vi sono limiti di alcun genere, nel senso che ogni persona è libera di fissare la residenza dove desidera purchè la casa indicata di residenza sia quella della dimora abituale.
Cordiali saluti.
Buonasera, ho un contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile stipulato con mia madre per uso personale. Ora vorrei modificare e avere la possibilità di poterlo affittare svolgendo attività turistica. Posso modificare l’esistente o debbo farne uno nuovo? grazie mille
Egregio,
se espressamente previsto nel contratto di comodato il comodatario ha la possibilità di locare l’immobile a terzi. Altrimenti serve il consenso del comodante.
Senza di questo, sarebbe opportuno fare un contratto nuovo.
Cordiali saluti.
Salve, usufruisco di un contratto di comodato d’uso gratuito di immobile arredato, il cui comodante è mia madre. Nel contratto di comodato è stata inserita una cucina acquistata da mia madre, in una camera
Adibita a spogliatoio. Devo modificare l’art del contratto in cui vengono elencati i beni mobili? E se si , devo fare registrazione o serve solo un scrittura privata scritta, dato che la cucina è stata acquistata da mia madre è montata per suo volere nell’appartamento che mi ha concesso in comodato? Grazie
Buongiorno,
se è stato registrato all’Agenzia delle Entrate occorre fare la variazione di modifica presso di loro, se invece non è stato registrato occorre fare un’appendice al contratto originale aggiungendo la cucina.
Cordiali saluti.
Buongiorno.
Ho letto che il comodatario (non parente) può pagare l’IMU, se il contratto lo prevede, e in tal caso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate come usufruttuario dell’immobile. Se è così, visto che il contratto attuale non prevede questa clausola, bisogna registrare un nuovo contratto o si può appena alterare quello già registrato? Se le due ipotesi sono possibili, quale viene a costare meno? E la registrazione del comodatario come usufruttuario sarebbe automatica?
La ringrazio, saluti.
Egregio,
IMU al 50%e comodato d’uso: i requisiti fondamentali.
L’agevolazione fiscale che permette di pagare IMU e Tasi al 50% dell’imponibile spetta ai casi di contratto di comodato d’uso gratuito in cui:
il comodatario che utilizza l’immobile sia un parente;
il comodatario usi la casa come abitazione principale;
il comodante deve essere residente nello stesso comune;
l’immobile non deve essere registrato in catasto come immobile di lusso;
il comodante non deve avere altro immobile oltre a quello dato in comodato e alla propria abitazione;
il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato e la registrazione che deve avvenire con il pagamento dell’imposta di registro di 200 euro.
Cordiali saluti.
Buonasera Dott. Montanari,
ho letto tutte le conversazioni precedenti e, mi corregga se sbaglio, ho capito quanto segue:
1) in caso di risoluzione di un comodato d’uso gratuito, che era stato registrato presso l’ADE, devo redigere una scrittura privata, pagare € 67,00 e presentare tutto presso l’Ufficio con mod.69. L’ufficio deve essere quello territoriale o ci si può recare anche in un altro?
2) In caso di variazione di un comodato d’uso gratuito (devo togliere un sub), registrato a suo tempo, devo risolverlo con la procedura al punto 1 e redigerne un altro pagando i 200 € + marche, potendo oggi utilizzare il canale RAP.
La ringrazio molto per la sua cortese attenzione.
Saluti,
Francesca
Egregia Francesca,
per risolvere il comodato d’uso gratuito occorre recarsi all’Agenzia delle Entrate ove si è registrato lo stesso a suo tempo.
Per il resto è esatto quello che Lei ha scritto nel commento.
Cordiali saluti.
Buon giorno,
ho stipulato nel 2019 un contratto di comodato con mio padre per l’immobile di mia proprietà dove risiede con la mia madre. Il contratto è stato registrato presso ADE con imposta di registro di 200,00 € + bolli. Vorrei modificare tale contratto e aggiungere anche mia madre. Come posso fare la variazione??
Grazie mille
Egregio,
l’iter più semplice è quello di andare direttamente all’ADE dove ha registrato il vecchio comodato e fare la variazione direttamente all’ufficio, chiedendo a loro che documenti necessitano.
Questo perchè gli uffici dell’ADE si comportano in maniera diversa da luogo a luogo. Vi è la possibilità di effettuarla anche in via telematica, ma la procedura è molto complessa.
Cordiali saluti.
buongiorno, in data 16.10.2023 ho registrato un comodato d’uso gratuito per mio figlio residente nella casa oggetto di comodato ma purtroppo deve essere modificato. E’ possibile rettificare senza ripagare 200 euro vista la recente registrazione?
Grazie e cordiali saluti
Buongiorno,
per modificare l’atto occorre pagare i 200 euro. Questa è la prassi nell’Agenzia delle Entrate della mia zona, provi a contattare l’Agenzia della Sua zona se agisce diversamente, a volte capita.
Cordiali saluti.
Buonasera, ho registrato un contratto di comodato d’uso gratuito online mediante modello RAP. La risoluzione è possibile disporla online con un nuovo modello RAP oppure è necessario recarsi presso l’ufficio fisico? Grazie.
Buongiorno,
tutte e due le soluzioni sono possibili.
Cordiali saluti.
BUONGIORNO,
HO REGISTRATO TELEMATICAMENTE UN CONTRATTO DI COMODATO D’USO CHE PREVEDE IL COMODATO DI APPARTAMENTO, CANTINA DI PERTINENZA E POSTO AUTO IDENTIFICATO CON ALTRO SUBALTERNO.
NEL MODELLO TELEMATICO HO INSERITO SOLTANTO L’APPARTAMENTO DIMENTICANDO DI INSERIRE I DATI DEL BOX AUTO.
LA COPIA DEL CONTRATTO TRASMESSA PERO’ E’ CORRETTA.
E’NECESSARIA UNA RETTIFICA? POSSO FARE UN’ISTANZA?
GRAZIE.
Buongiorno,
faccia una rettifica al contratto, dovrebbe bastare all’Agenzia senza rifare il contratto.
Cordialmente.
Buongiorno ho registrato un contratto di comodato ad uso gratuito ma mi sono reso conto che nel modello rli ho inserito un numero sbagliato si può fare la modifica o devo fare un nuovo contratto e pagare di nuovo?
Buongiorno,
Le consiglio di andare a sentire alla Sua Agenzia delle Entrate e sentire se accettano una variazione senza rifare il contratto…alcune lo accettano….
Cordialmente.
Buonasera,
Il commercialista in fase di registrazione del contratto di comodato ha sbagliato a trascrivere la data di cessazione che pertanto differisce da quella del contratto originale allegato. Come è possibile risolvere?
Grazie
Buongiorno,
occorre rettificare il contratto registrato.
Cordialmente.
Buonasera,in seguito alla manifestata necessità di trasferire la mia residenza ho registrato circa una settimana fa un contratto di comodato d’uso. Non essendo in realtà più necessario è possibile rettificare il contratto?
Buongiorno,
se Lei ha effettuato la Registrazione per qualsiasi variazione occorre comunicarla all’Agenzia dove è avvenuta la Registrazione con la sottoscrizione di entrambe le parti.
Cordialmente.