In tema di corresponsione da parte del locatore a favore del conduttore della così detta indennità per perdita di avviamento, la natura professionale o imprenditoriale, che ai sensi di legge indice sul diritto alla corresponsione dell’indennità, va valutata anche in relazione alla organizzazione di lavoro del conduttore e non solamente in relazione alla particolare attività da questi esercitata.

Questo, in sostanza, il risultato cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13091 del 24 maggio 2017.

Che cos’è l’indennità per perdita di avviamento?

L’art. 34 della legge n. 392/78 chiarisce quando tale indennità deve essere corrisposta, non fornendo tuttavia una compiuta definizione.

L‘indennità per perdita di avviamento può essere considerata una compensazione per l’incremento di valore commerciale acquisito dal locale nel quale è stata esercitata l’attività da parte del conduttore.

Proprio per tali ragioni, l’art. 34 della legge n. 392/78 specifica che tale indennizzo, da 18 a 21 mensilità a seconda dell’attività esercitata, può essere aumentato ulteriormente se in quell’unità immobiliare dopo la conclusione del contratto – per ragioni differenti da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o procedure concorsuali a suo carico – è iniziativa la medesima attività o attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata.

Esclusione dell’indennità per perdita dia avviamento

Come detto l’indennità per perdita di avviamento può essere escluso perché è stato il conduttore a recedere dal contratto, perché lo stesso è fallito, insomma per ragioni riconducibili a suo comportamenti.

In termini soggettivi, poi, l’art. 35 della legge n. 392/78 esclude la possibilità di accedere a questa indennità allorquando nel locale sia stata esercitata un attività professionale.

Per attività professionale, è bene ricordarlo, s’intende un’attività esercitata prevalentemente con la propria opera.

L’attività professionale può essere anche commerciale?

È questa, nella sostanza, la questione cui è stata chiamata a dare risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13091.

In questo caso il conduttore che chiedeva ed otteneva l‘indennità per perdita di avviamento svolgeva attività di polidiagnostica e di laboratorio di analisi. Attività commerciale per esso conduttore, professionale per il locatore recalcitrante rispetto alla corresponsione dell’indennità.

La Cassazione ha dato ragione al conduttore.

Si legge in sentenza che “anche l’attività del professionista può assumere natura commerciale quando l’organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale, come “nel caso del laboratorio di analisi cliniche, che si connota solitamente come struttura organizzativa di dimensioni più o meno rilevanti, dove il professionista titolare si avvale stabilmente di una pluralità di collaboratori e di dotazioni tecniche di guisa che l’attività professionale rappresenta una componente non predominante, per quanto indispensabile, del processo operativo” (Cass. 24 maggio 2017 n. 13091).

Non è la prima presa di posizione di questo genere in seno alla Suprema Corte di Cassazione. Un pronunciamento interessante anche per le tante persone che esercitano l’attività di amministratore condominiale.

Ma queste come le consideriamo: professionisti o esercenti un’attività commerciale?

Fonte: Condominioweb